Especialistas debatem a utilização de taxas e títulos para financiamento de obras urbanas durante a 5ª Conferência

No primeiro debate, a arquiteta Camila Maleronka, integrante da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano de São Paulo, disse que a cobrança de uma taxa conhecida legalmente como Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) rendeu à prefeitura de São Paulo em dez anos uma arrecadação de R$ 1,2 milhão, o equivalente a 5% do total arrecadado com o IPTU na capital paulista no ano passado. ”Em São Paulo, entre 2002 e 2011, foram comercializados 3,3 milhões de metros quadrados. Em dez anos o município obteve R$ 1,2 milhão com a outorga onerosa”, disse. De acordo com a especialista, capitais como São Paulo, Florianópolis e Porto Alegre têm experiências com o “solo criado” desde o fim dos anos 1980.

Também conhecida como “solo criado”, a outorga onerosa é referente à concessão emitida pelos municípios para que proprietários de imóveis possam construir acima de um determinado limite de espaço estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico. O coeficiente é o limite que indica o quanto pode ser construído no lote sem que a construção gere sobrecarga de infraestrutura para o governo.

Para a arquiteta, o projeto do “solo criado” exerce função importante nos países latinos. “A OODC na América Latina tem um caráter redistributivo. É preciso equalizar a diferença habitacional que existe nas áreas nobres e centrais quando comparadas com as regiões pobres, que são altamente carentes”, destacou.

Novo Código Urbano na Argentina - O arquiteto e urbanista da Secretaria de Planejamento da Municipalidade de Rosário, na Argentina, Eduardo Ángel Gonzalez, observou sobre as mudanças que ocorreram na Argentina a partir de 2003 com o aumento significativo de habitações construídas, defesa ao patrimônio histórico, reconstrução de orlas e o crescimento dos espaços verdes para compensar a quantidade de prédios. Estas ações levaram à criação de um novo código urbano em 2008.

Segundo ele, o novo regulamento substituiu o anterior definido há mais de 40 anos e incluiu alternativas de planejamento e gestão das cidades. “O novo código fixou pautas básicas para que pudéssemos aplicar novas ferramentas”, explica o arquiteto. Gonzalez conta que, para aumentar os recursos disponíveis para a nova organização urbana, foi discutido a cobrança de taxas por serviços prestados e contribuições compensatórias. “Como as construtoras abusaram da altura de prédios em lugares onde era permitido apenas habitações com poucos andares, implantou-se o imposto por causa de altura. O resultado é que quanto mais alto é o andar de um apartamento, maior é o imposto para arrecadar recursos para a revitalização de espaços públicos", contou.

Outro tema discutido foram os Planos Parciais e Reajuste de terrenos em Medellín. A arquiteta da Empresa de Habitação de Antioquia (VIVA), Beatriz Helena Rave, apresentou os planos parciais e reajustes de terras em Medellín, na Colômbia. Esses planos, segundo ela, significam a reconfiguração dos lotes originais para que aconteça o reajuste de terras. O governo elabora um plano parcial, no qual é calculado o lucro, benefício, taxas, impostos e custos diretos de construções. De acordo com Beatriz Helena, a implantação do plano, demora para ser executado. “O tempo em média para que aconteça o reajuste é de 20 a 30 anos”, conclui a arquiteta.

Outro tipo de taxa para financiar obras urbanas é cobrado na Colômbia: a mais-valia fundiária, que vigora de maneira distinta para a área pública e a privada. Segundo a advogada da Fundação Getúlio Vargas, Cláudia Acosta, a mais-valia fundiária é cobrada quando um cidadão resolve, por exemplo, expandir a área do perímetro urbano em que reside com a ampliação de uma calçada. Na esfera pública, são exemplos de mais-valia os investimentos públicos para construção de pontes e estradas.

Em Bogotá, a participação em mais-valia fundiária é definida como o direito da população em participar do ganho gerado pelas ações do estado. “No caso colombiano, dois princípios são fundamentais: o compartilhamento do ônus e a função social da propriedade”, lembra Cláudia Acosta. A mais-valia colombiana é um ônus regulatório e a participação pública foi incluída como preceito constitucional em 1991.

Claudia explica que a mais-valia colombiana pode ser cobrada por municípios, distritos e áreas metropolitanas. “Em Bogotá, a mais-valia é paga à vista e é cobrada de 30% a 50% do valor do benefício, ou seja, sobre o valor do incremento gerado pela obra. Os recursos da mais-valia são destinados para terrenos de moradia social, melhorias de assentamentos precários, incremento do espaço público, renovação urbana, transporte de massa e valorização cultural”, afirmou.

Ainda sobre o tema Gestão Social da Valorização Fundiária Urbana, o economista da Fundação Getúlio Vargas, Paulo Henrique Sandroni, explicou o funcionamento dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC), títulos negociáveis da Bolsa de Valores. “Eles foram emitidos pela primeira vez em 1995 para financiar a ampliação da Avenida Faria Lima, em São Paulo, mas sua utilização efetiva aconteceu somente a partir de 2004”, informou. Segundo ele, esses títulos são emitidos pelos municípios, vendidos em leilão público e vinculados a áreas que são objeto de Operações Urbanas. “Os CEPAC podem ser utilizados como uma espécie de dinheiro municipal”, explicou o economista.

Segundo Sandroni, os CEPAC são bem aceitos pelo mercado financeiro. Em 2011, no Rio de Janeiro, o projeto de revitalização da região portuária, Porto Maravilha, lançou 6,4 milhões de CEPAC. Todos foram vendidos para a Caixa Econômica Federal. O banco fez, em 2012, um leilão destinado à empreendedores imobiliários e ofereceu a venda de 100 mil certificados.

Assessoria de Comunicação Social
Ministério das Cidades